Dans le cadre de la 2ème lecture, le projet de loi n°12-107 modifiant et complétant la loi n°44-00, relative à la Vente d’immeubles en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) a été adopté à l’unanimité par la commission Justice, législation et droits de l’Homme, relevant de la Chambre des députés et ce, après sa validation par la Chambre des représentants.
Ce projet a pour but d’arranger les difficultés rencontrées par les acquéreurs mais aussi les vendeurs de biens immobiliers en VEFA et apporte des nouveautés consistantes à la loi n° 44-00, relative à la VEFA qui, dix ans après sa promulgation, demeure quasiment inapplicable. Elaboré dans une approche participative et dans un souci de protection juridique des parties contractantes, ce nouveau dispositif prévoit dans sa nouvelle mouture, des mécanismes à même de promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier et d’encourager l’accès au logement, avec des conditions abordables et un paiement à échéances.Ainsi, les principales dispositions du projet de loi n°107-12 se résument comme suit : l’obligation d’application de la loi sous peine de nullité du contrat VEFA pour faire face aux pratiques qui portent préjudice à la loi; ainsi que le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place d’une nouvelle garantie au profit de l’acquéreur appelée « Garantie d’achèvement des travaux » au cas où le vendeur se heurte à des entraves susceptibles de compromettre l’achèvement du projet immobilier objet du contrat; l’acquéreur peut également conserver son droit par le biais d’une pré notation qu’il peut requérir d’office auprès du conservateur de la propriété foncière. De ce fait, l’acheteur ne sera pas tenu de passer par l’accord du vendeur, contrairement à ce qui était prévu par le texte actuel de la VEFA. Ce droit ne peut toutefois, être exercé que si l’acquéreur a procédé au paiement d’au moins 50% du prix de vente global. Pour sa part, la pré notation porte désormais sur les fractions divises objet du titre foncier mère du bien et non plus sur le titre foncier mère, ce qui constitue une avancée certaine en la matière.
Il y a également la mise en place d’un nouveau contrat dit « contrat de réservation » en vertu duquel le vendeur peut obtenir une avance de l’acquéreur avant la conclusion du contrat préliminaire en offrant toutes les garanties nécessaires à l’acquéreur pour la sécurité de cette opération; il y a aussi la possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire et non après l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-de-chaussée, comme c’est le cas actuellement, afin de permettre au vendeur de lancer son projet immobilier et de pouvoir le financer; sans oublier le droit de l’acquéreur de résilier le contrat et de réclamer une indemnisation en cas de non respect des délais de réalisation des travaux; mais aussi la simplification et la clarification des procédures et des différentes étapes liées à la vente. Cet important texte de loi s’inscrit dans le cadre des engagements pris par le ministère de l’Habitat et de la politique de la ville, relatifs à la mise en place du plan législatif du gouvernement et l’élaboration des politiques publiques qui visent à renforcer et diversifier l’offre en logement et à inciter les professionnels à investir dans ce produit, avec des conditions et garanties encourageantes afin de permettre aux larges couches sociales d’accéder au logement dans des conditions plus abordables, tout en leur garantissant une forte protection légale. Il est attendu que cette loi participe, étant donné les garanties et la protection qu’elle offre aux parties impliquées dans la vente d’un bien en état futur d’achèvement, à la lutte contre toutes sortes de pratiques illégales dans le domaine de l’immobilier qui devient mieux encadré avec des dispositions législatives et réglementaires claires et simples cdm
La rédaction
Paru dans Chantiers du Maroc N°128 – Mai 2015
