Répondant de manière concrète, simple et opérationnelle aux besoins immobiliers, la blockchain permet aux parties contractuelles de sécuriser et de pérenniser leurs échanges documentaires, via la Vente en l’Etat Futur Achèvement (VEFA), allant de la négociation précontractuelle jusqu’à la gestion du projet.
La blockchain semble être le moyen d’apporter davantage de transparence, de traçabilité, de simplification et d’automatisation des contrats avec une forme décentralisée et distribuée des opérations, en conservant l’évolutivité des pièces indispensables dans un projet.
Terra Modus nous propose ainsi une véritable opportunité pour raccourcir la durée des transactions immobilières et de simplifier la signature d’un acte immobilier, sans rupture.
Cette technologie nous apporte également une sécurité complémentaire. Elle garantie des échanges documentaires dans différents formats et différentes versions, sans ruptures en procurant un gain de temps, et réduisant les couts de transaction ou de centralisation existant dans les systèmes traditionnels, sans faire recours à des intermédiaires ; Ce qu’on appelle la sécurité de la comptabilité notariale.
De leur côté, les parties peuvent à tout moment vérifier la conformité de la documentation, sans intervention du notaire ou de leur cocontractant. La technologie répond ici à une véritable demande et procure gain de temps et de sécurité sur la durée.
C’est pour expliquer plus en détail ces mécanismes que TERRA MODUS organise une formation intitulée « La blockchain pour sécuriser la VEFA : opportunités et limites », le vendredi 30 septembre 2022, à l’hôtel Sofitel Tour-Blanche – Casablanca.
Pour une immersion parfaite dans cet univers, nous vous invitons à découvrir une interview exclusive avec Nabil Bounajma, Directeur général de TERRA MODUS.
Interview Nabil Bounajma :
Directeur Général de la société Terra Modus
Nabil BOUNAJMA MRICS-RV,
Plus de 22 ans d’expérience en Immobilier
- En 1998, Ingénieur Géomètre Topographe Assermenté
- Expert Immobilier (Diplômé de l’ICH de Paris) En 2006
- Membre Professionnel et Registered Valuer au sein de la Royal Institute of Chartered Surveyors de Londres (RICS London), en 2010
- Expert Judiciaire près des Tribunaux de Rabat, en 2014
- Evaluateur OPCI, depuis 2019
CDM : Pouvez-vous nous retracer la genèse et l’institution de la VEFA au Maroc et son évolution ?
N. Bounajma : « Tout d’abord, la VEFA est définie selon l’article 618-1 de la loi 107.12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement stipule que :
« Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et en transférer la propriété à l’acquéreur en contrepartie d’un prix à payer par ce dernier, au fur et à mesure de l’avancement des travaux ».
Et pour répondre à votre question, la vente en état futur d’achèvement (VEFA) a été introduite en Droit des obligations en 2002 à travers loi 44-00 qui n’a pas été une vraie réussite et rencontre toujours des difficultés d’application même avec la nouvelle réforme de 2016 de la loi 107-12 qui rapporté la protection juridique pour les différentes parties contractantes. »
CDM : L’application de la VEFA a connue beaucoup de difficultés dans son application. Pourquoi à votre avis ?
N. B: « Aucun ne peut nier que la loi de la VEFA a peiné à s’implémenter dans le cadre Marocain. L’explication qui peut être donné à cette complication est lié à plusieurs risques majeurs en relation avec l’exécution des projets qui peuvent émerger à tout moment : abandon du chantier, inachèvement de l’immeuble, liquidation judiciaire de l’entreprise venderesse, du promoteur ou des constructeurs, retards dans la livraison…
Nous pouvons répondre à ces difficultés liées à application de la loi modifiée de la VEFA par les actions suivantes :
- Assurer la protection juridique des différentes parties contractantes qui a été mise en valeur par la dernière modification ;
- Harmoniser le système financier des différentes banques pour avoir un système de garantie unifié avec le même système de caution ;
- Garantir le transfert progressif de la propriété pour permettre aux clients de s’adopter le projet et ne pas se rétracter tout en garantissant la réalisation de projet pour le promoteur ;
- Renforcer la confiance à la VEFA malgré les différentes arnaques et la mauvaise foi des promoteurs ;
- Maitriser le système procédural et administratif sur le délai d’achèvement qui est rarement respecté par l’ensemble des intervenants. »
CDM : Comment se passe aujourd’hui l’application de la VEFA sur le terrain ?
N. B: « La loi VEFA, comme toutes les autres lois régissant le secteur de l’immobilier a été adoptée pour éviter les dérives en matière de vente et d’achat.
Elle a perdu sa fiabilité suite aux scandale de l’escroquerie des promoteurs ont porté un coup dur à la réputation de cette solution. Après ces affaires, l’application de la loi sur la VEFA suscite beaucoup de critiques à cause des abus de certains promoteurs.
La Fédération Nationale Des Promoteurs Immobiliers FNPI milite dans ce sens et demande la révision et l’application de la prochaine version modifiée de cette VEFA qui donnera plus d’assurance aux transactions et garantira les intérêts des acquéreurs ainsi que ceux des promoteurs. »
CDM : Dans votre séminaire vous allez traiter de la blockchain. Quel rapport avec la VEFA ?
N. B : « Avant de présenter la relation entre les deux, il est nécessaire de définir la blockchain. Elle représente un mode de stockage et de transmission de données sous forme de blocs liés les uns aux autres et protégés contre toute modification.
Il faut savoir que la blockchain en immobilier permettra de constituer une base de données terrassant l’historique de tous les échanges effectués entre ses utilisateurs depuis sa création. Partagée par ses différents utilisateurs, sans intermédiaire, elle permet à chacun de vérifier la validité de la chaîne et renouer des relations de confiances entres les différents utilisateurs.
Cependant, la blockchain représente donc une vraie opportunité pour raccourcir la durée des transactions immobilières et de simplifier la signature d’un acte immobilier sachant que l’achat d’un bien, à fortiori en VEFA, comporte une grande part d’incertitude pour les acquéreurs et implique de nombreux acteurs aux procédures parfois complexes (promoteurs immobiliers, agents immobiliers, banques, assurances, notaires….). »
CDM : Qui est susceptible de participer à votre séminaire et en quoi cela va servir sa profession ?
N. B : « Notre atelier de formation intitulé « La block Chain pour sécuriser la VEFA : opportunités limites» est organisé le 30 Septembre 2022 à Casablanca est un évènement qui permettra d’échanger autour des solutions à apporter pour améliorer cette loi à savoir la transformation digitale des transactions ; Cette formation est destinée en générale aux Professionnels exerçant dans le secteur de l’immobilier et financiers en générale et en particulier tous Ingénieurs Géomètres Topographes, Architectes, Banquiers , assureurs, notaires, avocats, Ingénieurs, économistes, Experts Immobiliers, Institutionnels, bailleurs de fonds et prometteurs de l’immobilier et toute personne qui souhaitent échanger dans ce sujet stratégique du secteur de l’immobilier .
Encadre
La formation sera dirigée par :
Nabil BOUNAJMA, expert immobilier et DG de TERRA MODUS
Amine ZNIBER, notaire et ex-président du conseil régional des notaires à Rabat
Salah BAINA formateur et consultant en digitalisation à l’ENSIAS de Rabat et docteur en informatique.
Rédaction Fouad Akalay
