ACTION COEUR D’ILOT

Le Club de l’Amélioration de l’Habitat, dans le cadre de ses différents travaux a mis en place un groupe d’étude portant sur la thématique de la requalification globale de bâtiments résidentiels et tertiaires mutualisée à l’échelle du quartier.

Cette démarche, identifiée sous le code « OPERAEU : Opérations de Requalification Architecturale, Environnementale et Urbaine » s’intitule : ACTION COEUR D’ILOT.

Cette approche fait suite à la proposition de François Pélegrin (architecte urbaniste Unsfa) formulée en 2015 et celle de Dominique Jouffroy (architecte du patrimoine) présentée en 2009 et se définit comme une méthodologie opératoire de réhabilitation/rénovation de constructions portée à une dimension plus large que le seul bâtiment.

Cette approche se construit en six phases opérationnelles que nous analysons explicitement.

1. Changer de maille pour revitaliser la ville et sa périphérie. Maîtriser et cibler localement les enjeux de dédensification et redensification raisonnées. Intégrer les enjeux des transitions environnementales, énergétiques et sociétales.
2. Accompagner les habitants (maîtres d’usage) dans une relation de confiance collaborative avec les acteurs professionnels.
3. (Ré)inventer la gouvernance (maîtrise d’ouvrage-maîtrise d’usage) Concevoir des solutions innovantes d’ingénierie juridico-financières pour réduire/simplifier les obligations réglementaires, lever les freins.
4. Développer de nouveaux outils numériques et concevoir un diagnostic architectural et technique globals’appuyant sur des propositions de remodelage compréhensibles par tous.
5. Organiser la synergie et l’optimisation des moyens par de nouvelles méthodes de travail.
6. Développer les méthodes d’industrialisation et de massification :

1/ Changer de maille pour revitaliser la ville et sa périphérie et maîtriser et cibler localement les enjeux de dédensification : uneredensification raisonnée :

• Concevoir une approche urbanistique des quartiers et îlots au sein des collectivités territoriales en associant les élus locaux et la chaîne des acteurs du bâtiment pour proposer une offre globale de qualité.
  • Identifier un îlot de quartier en tant qu’espace urbain homogène et structuré, organisme habité vivant, décidé à entreprendre sa mutation.
  • Qualifier et quantifier les besoins de rénovation et requalification du bâti localisé dans l’îlot (résidentiel, tertiaire, autre) infrastructures et espaces de biodiversité en vue de rendre le lieu de vie plus attractif et valorisant.
  • Densifier et dé densifier, selon les réalités du terrain (accessibilité, résorption des îlots de chaleur, biodiversité, gestion des eaux pluviales, extensions/surélévations gagnantes…) en privilégiant les ambitions sociales d’un cadre de vie amélioré (habitat et usages)
• Intégrer les enjeux des transitions environnementales et sociétales 
  • Prendre en compte les enjeux sociétaux-économiques de la population
  • Accélérer la transition énergétique et la stratégie bas carbone
  • Réduire l’artificialisation des sols
  • Intégrer les objectifs de l’économie circulaire et de la gestion des ressources
  • Développer l’Offre de cadre de vie : Conception d’espaces de vie durables dans le quartier, les infrastructures et le bâti
  • Accélérer les Transferts de technologie vers d’autres secteurs : Confort, accessibilité, santé.

2/ Accompagner les habitants (maîtres d’usage) dans une relation de confiance collaborative avec les acteurs professionnels.

Le dispositif OPERAEU se construit sur la capacité des personnes à exprimer, autour du projet, leur point de vue, qu’il soit existentiel, résidentiel, professionnel, culturel…  Pour participer pleinement aux décisions en fonction de leur implication en responsabilité ou en droit. Pour atteindre des objectifs ambitieux en matière de requalification urbaine il apparait incontournable de prendre en compte à la fois le bâti existant représentant le patrimoine commun à faire évoluer mais aussi et surtout l’ensemble des maîtres d’ouvrage atomisés et dispersés qu’il faut convaincre pour favoriser l’émergence de projets collectifs viables.

Programme d’accompagnement collaboratif et interactif en 4 phases :

1. Diagnostic partagé : Elaboré à l’aide des documents publics existants pour le site, enrichis par les observations des architectes et professionnels, sur la base des témoignages de vie et récits des habitants qui y sont associés, en assemblées ou ateliers.
2. Programme d’actions mutualisées : Définissant les thèmes de réalisations, issus du dialogue, de l’analyse, de la réalité vécue à l’échelle de l’îlot, et des enjeux locaux.
3. Projet validé et financé : Traduit de façon spatiale en termes d’aménagement et d’architecture, donnant lieu à l’établissement d’un chiffrage estimatif global en vue de son financement et à la désignation d’un tiers de confiance en charge de coordonner, fédérer les intervenants et valider les engagements collectifs de la Charte OPERAEU
4. Travaux & évaluation : Programmes de suivis par les architectes et les professionnels, faisant l’objet d’observation afin d’analyser les méthodes, les stratégies, les dynamiques, les difficultés, en vue d’apporter des réponses évolutives. Les habitants volontaires sont associés à ces travaux sous la forme d’ateliers.

Associons pleinement les habitants et les acteurs, à proximité des réalités du terrain, et privilégions les jeux de rôle sur les jeux de pouvoir. Habitant, architecte, bureau d’étude ou géomètre, élu, pro du BTP, artisan, chef d’entreprise, fournisseur, fabriquant, industriel… Tous ensemble : c’est possible si nous sortons de l’isolement individuel pour jouer collectif.

3/ (Ré)inventer la gouvernance (maîtrise d’ouvrage-maîtrise d’usage), concevoir des solutions innovantes d’ingénierie juridico-financières pour réduire/simplifier les obligations réglementaires, lever les freins. 

En premier lieu construire un plan de coopération partagé entre trois, voire quatre acteurs majeurs

• Les élus et les pilotes du projet ayantidentifié le secteur urbain à requalifier.
• La maitrise d’usage représentée par les résidents actuels ou futurs
• Les investisseurs public et privés.
• L’Etat pouvant également être considéré comme un acteur indirect du projet en exerçant une tutelle sur l’ensemble des procédures. Le rôle de l’Etat est particulièrement sensible dans les phase d’études exploratoires difficiles à financer. Notons, en cela, la pertinence des programmes gouvernementaux tels Action cœur de ville et ses ORT (Opération de Revitalisation du Territoire) représentant des facteurs clef dans l’équilibre des opérations financière ou encore les dispositifs de l’Anah comme les « Opération programmée d’amélioration de l’habitat en renouvellement urbain”

Ces 4 grands acteurs auront donc charge de conduire ensemble les projets de requalification en symbiose avec les intervenants opérationnels de la conception à la réalisation : maitrise d’œuvre, entreprises, industriels, concessionnaires de réseaux etc.  Il est souvent évoqué, pour faciliter le dialogue, l’intérêt de mettre en place un tiers de confiance en mesure de garantir aux bénéficiaires d’un projet urbain une réalisation conforme à leurs vœux dans le respect des objectifs de qualité.

Enfin il s’agit de développer des Solutions innovantes d’ingénierie juridico-financières comme par exemple :

• Les Fiducies permettant de transférer une valeur patrimoniale à un tiers de confiance en charge de le requalifier ;
• Les SEMOP (société d’économie mixte à opération unique) associant un partenaire privé à la défense de l’intérêt général
• Le Bail à réhabilitation ; pour des logements rénovés affectés à des habitants modestes.
• Le Crowdfunding permettant aux citoyens motivés du territoire d’apporter leur contribution à sa renaissance.

En résumé ; construire la gouvernance du projet OPERAEU-Action Cœur d’Ilot, c’est :

• Sceller la confiance des habitants.
• Créer un équilibre entre les nombreux acteurs.
• Réduire, simplifier les obligations règlementaires.
• Lever certains freins juridiques.
• Associer les intérêts des collectivités et promoteurs privés pour requalifier en même temps le bâti et les espaces publics associés.

4/ Développer de nouveaux outils numériques et concevoir un diagnostic architectural et technique global s’appuyant sur des propositions de remodelage compréhensibles par tous : exploiter la transition numérique

• Identifier, partager, capitaliser toutes les données utiles à chaque phase du projet en s’appuyant sur un outil spécifique : le QIM (Quartier Intelligent Modélisé) se situant entre le BIM/bâtiment et le CIM/city) intégrant les SIG.
  • Le QIM est un vecteur essentiel pour la concertation :  maitres d’usage, maitres d’ouvrage, maitres d’œuvre, réalisateurs et exploitants.
  • Il permet de tirer la quintessence du mode collaboratif et multiplier les simulations en amont pour optimiser le projet et garantir ses performances multiples (confort, bien être, accessibilité, qualité de l’air, énergie, biodiversité, économie circulaire, mutualisation calories frigories, mutualisation fonctionnelle et intergénérationnelle, etc…)
  • Le QIM favorise des projets plus aboutis, plus économes, dans des délais maîtrisés.
• Il s’agit donc d’un support numérique collaboratif pouvant se chainer aux modèles IFC (BIM, CIM, TIM) et s’inscrivant dans les méthodes de travail efficientes du plan BIM 2022.

• C’est aussi un processus de gestion de projet dynamique par l’immersion numérique : programmation, concertation, conception, consultation, réalisation, gestion. Il facilite le contrôle d’exécution du travail par réalité augmenté
• Enfin il permet d’opérer par une simulation numérique l’instruction des autorisations de construire dématérialisées, et vient enrichir les « Bigs datas » pour une gestion prédictive de la ville

5 / Organiser la synergie et l’optimisation des moyens par de nouvelles méthodes de travail.

C’est avant tout ne plus penser en “silo” et mettre en place un système d’organisation et de coopération entre les différents acteurs acceptant de s’engager sur une méthodedénommée « CQFD » Coûts Maitrisés – Qualité assurée- Fiabilité garantie – Délais tenus

 Qui se déroule en 4 phases :

1. Constituer l’équipe projet et déterminer les rôles et responsabilités en :
   • Identifiant les acteurs et les leaderships individuels sur lesquels s’appuyer.
   • Evaluant les compétences, moyens humains, techniques et numériques.
   • Déterminant les missions et degrés de responsabilisation.
2. Définir les coûts globaux et les objectifs de productivité selon un système de planification des tâches interactif en :
   • Estimant les coûts généraux d’exécution.
   • Valorisant les leviers de productivité.
   • Fixant les objectifs de réductions de coûts, maitrise de la qualité et des délais
3. Engager les opérations et activer les leviers de productivité en :
   • Utilisant des outils digitaux de type configurateur pour évaluer les couts opérationnels globaux (matériaux, équipements, main d’œuvre et services)
   • Elaborant un planning des travaux combiné à une méthode optimisée des approvisionnements sur chantier en coordination avec la maitrise d’œuvre, les professionnels d’exécution et les logisticiens.
4. Mesurer les résultats, gérer les objectifs de rentabilité en, :
   • Exploitant des indicateurs de mesure de productivité de type “Lean Management”
   • Partageant les gains de productivité, comme les risques d’adversités.

Pour conclure sur le sujet rappelons que l’excellence organisationnelle en matière de requalification architecturale s’appuie sur l’engagement collectif des réseaux professionnels.

6/ Développer les méthodes d’industrialisation et de massification :

• Développer des process d’industrialisation de rénovation globale et méthodes d’innovation de solutions techniques pour accroitre la compétitivité
• Valoriser les solutions techniques innovantes de réhabilitation et reconstruction en modélisant dès l’amont les constructions « off site » Exemple ; Industrialiser des solutions préfabriquées « Plug and Play » pour la rénovation des façades
• Initier des nouveaux marchés de la rénovation de quartiers pour les industriels et les entreprises du bâtiment
• Innover et optimiser en ingénierie intégrée (conception réalisation) en matière de performance, service, environnement et climat.

Enfin pour donner suite et matérialiser des éventuels projets, le choix des sites opérationnels est déterminant. Il reflète la diversité du tissu bâti en France. Selon le contexte local, avec les municipalités, pourront être envisagés des « concours d’îlot » pour créer une forme d’émulation auprès des habitants. Dans cette perspective, sont prévus quatre types de démonstrateurs représentatifs des tissus bâtis, avec mixité d’usage :

1. Densité faible, ou moyenne des faubourgs
2. Densité moyenne des faubourgs et centres bourgs,
3. Quartiers fortement densifiés 
4. Secteurs patrimoniaux.

Conclusions

Les réflexions du CAH étayées par des résultats d’études et avis d’experts mettent ainsi en évidence que le process de rénovation d’un lieu de résidence individuel ou collectif ne doit pas répondre seulement à des nécessités pratiques mais s’intégrer, à l’instar de la construction neuve, dans une stratégie volontaire d’amélioration qualitative.

Les profondes mutations sociales, sociétales et environnementales qui conditionnent l’évolution de nos modes de vie doivent être conduites en vue d’assurer leur réussite de façon anticipatrice et rationnelle.

L’édification des écosystèmes urbains s’inscrit dans une temporalité forcément longue et progressive qui ne permet pas toujours d’appréhender les transformations inéluctables de la société au fil des années. 

Ainsi, dans un objectif de rénovation ou de réhabilitation d’un bâti existant, la capacité de se donner rapidement une vision globale des actions à entreprendre pour adapter ou reconditionner un lieu de vie se doit de répondre à un mode opératoire élaboré.

Article publié sur Construction21 France
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