• Les mesures liées au logement pour la classe moyenne
1- Mobiliser du foncier public adapté pour cette clientèle à proposer dans le cadre de partenariat public-privé à des investisseurs pour ce type de projet à des conditions préférentielles et un cahier des charges précis => action sur les prix à la vente
2- Revoir le cahier des charges pour ces projets en améliorant les prestations avec notamment l’efficacité énergétique, exigences en matière d’espaces verts et de lieux de vie…. )
3- Intégrer les notions d’optimisation des normes d’urbanisme pour ce type de projets qui peuvent passer par une augmentation de la densité ou de la verticalité si les villes le permettent
4- Encourager les coopératives d’habitat pour les projets liés à la classe moyenne
5- Proposer une offre de logement spécifique aux primo-accédants (aide directe)
6- Améliorer la capacité financière des acquéreurs en révisant à la hausse la déduction des intérêts des prêts pour l’acquisition d’un logement destiné en tant qu’habitation principale dans la limite de 20% (au lieu de 10% actuellement en vigueur)
7- Rendre le Plan d’Epargne Logement plus attractif avec:
– revue à la hausse du plafond de versement à 600 000 DH au lieu de
400 000 DH
– déduction de la mensualité versée dans un PEL de la base soumise à l’IR dans la limite de 20% du revenu global imposable pour un logement dont
la valeur vénale ne dépasserait pas
1000 000 DH
• Les mesures liées au logement faible VIT
1- Eu égard au fait que ce produit est destiné aux populations défavorisées, il ya lieu de maintenir le dispositif fiscal en vigueur tout en fixant des objectifs chiffrés par régions sur un délai de 3 ans en faisant un point annuel et en révisant le cahier des charges
2- Simplifier la procédure de la récupération de la TVA par les promoteurs immobiliers auprès du Trésor
3- Diversifier les sources de proposition du foncier destiné à ce type de programme au-delà d’AL OMRANE pour les promoteurs immobiliers de « petite taille »
4- Faciliter la commercialisation de ce type de logement en limitant un quota de 10% du nombre de logements autorisés dans le cadre de la convention à mettre à la disposition du Ministère de l’Intérieur (pour entre autres le recasement)
• Les mesures liées au logement dans le monde rural
1-Disposer d’un cadre législatif et règlementaire adapté aux spécificités de l’habitat rural (schémas d’urbanisme régionaux spécifiques qui prennent en compte la dispersion de l’habitat en milieu rural, révision des conditions de la propriété foncière des agriculteurs tout en sécurisant le patrimoine agricole productif (mimimum parcellaire))
2-Préserver le paysage de l’habitat rural en
– élaborant des chartes de l’éco-construction (pour préserver le patrimoine architectural et paysager) avec le concours des architectes
– préservant les métiers locaux (Maalam…) en milieu rural
– proposant un encadrement architectural et une assistance technique gratuite pour les bénéficiaires résidant dans les zones rurales (plan d’auto-construction et plans modèles)
3-Optimiser les coûts en utilisant les matériaux locaux de construction
4-Développer le recours au micro-crédit au logement pour financer les constructions en milieu rural
5-Mobiliser des financements pour la mise à niveau et la réhabilitations des douars et des maisons traditionnelles menaçant ruine en milieu rural
6-Pour encourager la mobilité de certaines professions vers le monde rural (enseignants, fonctionnaires, médecins…) il y a lieu de développer des programmes de logements sociaux qui seront acquis par l’Etat ou les collectivités locales pour les besoins de la location à des loyers modérés à destination de ces professions
• Les mesures liées au logement locatif
1-Encourager le locatif dans le logement social
– en libérant les plafonds de loyer (max
de 2000 DH). Le marché doit s’autoréguler.
– en permettant aux personnes physiques d’investir dans ce créneau à partir de l’acquisition d’au moins 10 unités de logements sociaux dans le cadre d’une convention avec l’Etat
2-Renforcer l’arsenal juridique pour encourager l’investissement dans le locatif en
– renforçant la règlementation du bail
en le rendant plus équilibré
– élargissant les dispositions de la loi sur le leasing immobilier professionnel au résidentiel (s’inspirer du modèle appliqué dans la finance alternative)
– encourageant l’émergence des OPCI dans l’immobilier résidentiel (compléter pour se faire l’arsenal juridique des métiers de syndic et des sociétés de gestion immobilière)
3-Encourager le locatif sur des créneaux particuliers
– locatif des logements meublés (cibles population en mobilité géographique fréquente)
– locatif des logements anciens après leur rénovation (remise à niveau d’un parc immobilier non négligeable dans les grandes villes (au niveau des centres))
4-Développer des nouveaux produits de logements HLM (habitats à loyers modérés) gérés par l’Etat.
• Intensifier la lutte contre l’habitat insalubre
1-Process de transfert des habitants des bidonvilles vers les nouveaux sites à revoir;
– mise en place d’une MOS (maîtrise d’ouvrage sociale) de cette population cible qui prend en compte la période scolaire, les bassins d’emplois avant/après transfert, les équipements et lieux de vie sur les nouveaux sites de relogement/recasement
– proposition d’alternatives doit comprendre outre la parcelle ou le logement obligatoire -ment l’accès aux services publics de base (transport, enseignement, santé et emploi) sur les nouveaux sites d’installation
– proposition aux bénéficiaires d’une assistance technique et administrative de l’Etat et d’un accompagnement financier en cas de l’auto-construction ( pour les protéger des spéculateurs)
2-Suivi rapproché du programme VSB (ville sans bidonvilles) par:
– Optimisation de la gouvernance et transparence de ce programme (contrôle du nombre de ménages concernés, listes des bénéficiaires par préfecture, conditions et timing des transferts, bilans des actions entreprises)
– Mise en place d’un outil central de recensement de l’ensemble des bénéficiaires des opérations de recasement pour éviter les doublons
3- Concentrer les efforts des interventions publiques sur la lutte contre l’habitat menaçant ruine avec des opérations ciblées de rénovation et de remise à niveau urbaine et de requalification des quartiers sous équipés avec un accompagnement social adéquat et des aides directes (cas des auto-rénovations)
D’autres mesures pour relancer le secteur de l’habitat
• Mesures liées au Foncier
1-Ouvrir du nouveau foncier à l’urbanisation pour maîtriser la pression sur le foncier. La priorité est à donner pour les quartiers enclavés et les terrains urbanisables gelés par des décisions administratives (réserves stratégiques , terrains réservés à des équipements non réalisés, terrains habous….)
2- Création des agences foncières régionales qui seront chargées d’acquérir de nouvelles réserves foncières et de reconstituer ainsi le domaine privé de l’Etat en vue de participer à la régulation foncière
3- Intégrer la planification territoriale stratégique de l’habitat dans les documents d’urbanisme en planifiant la densité maximale de la population des villes (au-delà d’un seuil, il faut créer une ville satellite nouvelle)
4- Réadapter les statuts des bras armés de l’Etat dans le secteur (CGI et AL OMRANE) afin de leur permettre de jouer un rôle de régulateur en amont dans la maîtrise du foncier et ainsi de lutter contre la prolifération de la spéculation foncière
• Mesures liées à la règlementation aux normes d’urbanisme
1- Réformer la planification urbaine en vue d’une optimisation des équipements d’infrastructures existantes et la réduction du coût de l’urbanisation (la réalisation de ces équipements est du fait des communes ou des gestionnaires des réseaux hors site)
2- Accélérer le renouvellement et la généralisation des plans d’urbanisme sur tout le territoire
3- Améliorer la gouvernance des guichets uniques pour la délivrance des autorisations de construire et permis d’habiter (code de construction, e-instruction)
4- Favoriser la préférence nationale pour les matériaux dédiés à la production de logements sociaux (sauf s’ils ne sont pas disponibles au niveau national) et l’utilisation des matériaux locaux (approche régionale)
5- Rehausser les standards de qualité du logement en exigeant l’utilisation de matériaux certifiés ISO.. et la normalisation des matériaux de construction tout en privilégiant l’efficacité énergétique afin de baisser la facture énergétique des ménages
6- Accorder un intérêt particulier au respect de la réalisation des espaces verts, des équipements publics de proximité et des lieux de vie dans les plans d’urbanisme sur tout le territoire
• Mesures liées aux opérateurs du secteur
1-Professionnalisation des opérateurs du secteur
– Statut du promoteur immobilier à instituer et à encadrer
– Encadrement de tous les intervenants dans l’acte de bâtir
– Règlementation de certains métiers (contrôle technique, sécurité)
– Structuration de l’auto-construction & de la sous-traitance
– Réhabilitation et organisation des coopératives & amicales d’habitation
2-Attention particulière aux petits promoteurs
Lancement de programmes immobiliers spécifiques permettant aux petits promoteurs sur tout le territoire d’accéder au foncier (accès au foncier public suite à appels à manifestation d’intérêt ) dans des conditions favorables et de voir facilitées les diverses procédures administratives y afférant
3-Mise en place d’un écosystème du secteur
-Implication de toutes les activités de la chaîne de valeur du secteur :
– Exploitation des carrières / Industrie des matériaux de construction
– Conception & études / Entreprises de BTP
– Promotion immobilière / Auto-construction
-Fixation d’objectifs ambitieux :
– Accroissement sensible du nombre d’emplois crées au niveau du secteur
– Augmenter la valeur ajoutée du secteur au Maroc et à l’export
– Assurer le renforcement de la compétitivité du secteur
– Relancer la production de logement
à l’échelle nationale (et résorber ainsi
le déficit)
Mais que préconiser pour les logements invendus?
1-Dans le cadre de la RIPT (résidences immobilières de promotion touristique), permettre aux promoteurs engagés dans des conventions avec l’Etat, de se substituer aux sociétés d’investissement et de destiner tout le stock d’invendus au locatif dans le cadre d’une gestion directe assurée par le promoteur lui-même.
2-Assouplir les conditions d’accès au logement social en cas de mobilité géographique des familles en permettant aux propriétaires préalables de logements, d’acquérir un autre logement social dans une autre ville d’accueil dans des cas bien précis et cadrés et ce sur présentation d’une attestation de travail pour les salariés et fonctionnaires disposant d’un travail stable et de revenus réguliers qui permettent cette deuxième acquisition.
3-Inciter les grands organismes publics ou privés à acquérir via les OPCI un stock de logements invendus, les renover et les remettre sur le marché locatif (ex: le locatif étudiant ).
La présentation qui a été fait est une synthèse des travaux de la commission constituée au niveau des membres de l’Alliance des économistes istiqlaliens (MM. Amine Nejjar – Mehdi-Sebti – Said Sekkat et Iqbal Kettani) sur demande du secrétaire général du Parti. Elle a tenté d’apporter des recommandations sur les mesures à même de permettre la relance du secteur de l’habitat au Maroc
Pour construire cette approche, les membres se sont appuyés sur :
• Les rapports, travaux et débats d’institutions nationales comme le Ministère de l’habitat, le Haut-Commissariat au Plan, le Conseil Economique Social et Environnemental et Bank Al Maghrib
• La revue systématique des publications nationales sur le secteur de l’immobilier au Maroc
• Les entretiens avec des professionnels du secteur
• Les nombreuses études et analyses de l’Alliance des Economistes.
Ce travail vise donc à enrichir le débat au Maroc suite à la présentation par le Ministère de l’habitat de la feuille de route relative à la redynamisation du secteur et aux diverses interventions des opérateurs du secteur sur la situation de crise de confiance que vit le secteur.
Paru dans CDM Chantiers du Maroc n°173 – Juin 2019
