Le mois de ramadan et ses longues soirées d’après-ftours ont été propices pour beaucoup d’instituions d’organiser des réunions. Une de ces initiatives a été prise par l’Alliance des économistes istiqlaliens qui s’est penchée sur le diagnostic des du secteur de l’habitat et des pistes de relances.
L’Habitat, un secteur essoufflé
La conjoncture économique défavorable du secteur immobilier a eu pour conséquences, depuis 2012, à une baisse de régime caractérisée par :
1- Une perte de 70.000 emplois nets dans le secteur en 3 ans (2011-2014)
2- Un recul du trend annuel des unités mises en chantier,
3- Une baisse régulière des crédits accordés aux promoteurs immobiliers,
4- Une baisse du financement bancaire des acquéreurs principalement ceux du logement social dans le cadre de FOGARIM
5- Un déséquilibre entre l’offre et la demande, d’où la constitution de stocks de logements et suroffre dans certaines régions (un parc d’un Million de logements vacants)
6- Une insatisfaction des citoyens quant à la qualité et à l’environnement du logement. (étude 2016 du MHU sur la demande en logement)
Mais un secteur à fort potentiel
Pourtant, les opportunités de développement du secteur sont encore nombreuses avec :
1- Un déficit en logements estimé à plus de 400.000 unités
2- Une demande globale estimée à plus d’un 1,5 Million d’unités d’habitation (données étude 2016 du MHU) dont :
– plus de 40% orientés vers le logement social
– 15% pour le logement à faible VIT
– 14% pour celui de la classe moyenne
– 13% ciblent le locatif
offrant ainsi des opportunités majeures de développement pour les acteurs du secteur, 3- 190.000 ménages additionnels expriment chaque année un besoin de logement nouveau ou de changement de l’ancien.
Un soutien gouvernemental timide
Nous pouvons regretter cependant la timidité des mesures gouvernementales prises dans la conduite de certains projets phares pouvant contribuer à sortir le secteur de sa léthargie :
1- Essoufflement du modèle du logement social à 250 000 DH (l’ajustement du modèle prévu initialement quelques années après le démarrage du dispositif en 2010 n’a pas été réalisé)
2- Quasi abandon du modèle de logement à faible VIT
3- Absence d’un produit dédié à la classe moyenne efficient malgré son adoption dans la LF 2013 et la convention signée entre le Ministère de l’Habitat et la FNPI,
4- Retards inquiétants des programmes de lutte contre l’habitat insalubre
5- Retard dans la promulgation de textes de lois en relation avec le secteur ou leur promulgation boiteuse et hâtive occultant plusieurs aspects liés à leur pratique (code de la construction, loi 66-12 sur le contrôle et répression des fraudes…)
6- Absence d’agence ou d’organisme de régulation du foncier.
7- Absence d’un observatoire national de l’immobilier.
8- Absence d’un produit locatif intéressant et sécurisé pouvant pallier aux difficultés d’accès au logement.
9- Réactivité insuffisante du système bancaire dans l’accompagnement du financement des ménages à faible revenu devant la faiblesse de l’épargne
10- Insuffisante communication sur le mode d’engagement et de gouvernance du FSH (fonds de solidarité habitat)
Des enjeux importants
1- Mettre à la disposition des ménages marocains un logement abordable et de qualité en adéquation avec leurs capacités financières individuelles & leurs attentes (prestations, équipements, espaces verts…) et disponible sur tout le territoire
2- Toute la population marocaine ne peut accéder à la propriété mais doit vivre dans un logement décent. Quelles alternatives proposer ?
3- Quelles mesures préconiser pour permettre au secteur de l’habitat de redevenir un relais de la croissance?
Quelles sont les attentes du citoyen?
Les attentes des citoyens sont celles d’un logement à un prix accessible conforme à leurs capacités financières et disponible partout sur le territoire national. Mais également un logement de qualité doté d’espaces verts, efficace énergétiquement construit dans un environnement attractif avec des équipements de sécurité, doté d’une bonne connectivité et proche de lieux de loisir.
Quelles sont les offres proposées au citoyen?
L’offre d’habitat du plus grand nombre est constituée de 4 segments :
1-Logement Social
2-Logement Classe moyenne
3-Logement faible VIT
4-Logement rural
Quelles mesures proposer pour répondre aux attentes de TOUS les citoyens?
• Les mesures liées au logement social
1-Adopter une approche régionale pour identifier les régions qui ont un besoin réel en logements sociaux et qui se doivent d’attirer les promoteurs immobiliers pour y investir Le dispositif fiscal actuel pourrait être maintenu pour ce cas limité dans le temps et que dans les régions identifiées avec des objectifs définis de création d’emplois, de recours aux entreprises de construction locales et d’utilisation des matériaux locaux de construction (objectifs définis dans la convention signée).L’effort de Etat se doit d’ être réparti équitablement sur tout le territoire
2-Limiter et cadrer au maximum le recours aux systèmes de dérogations pour les autres régions en fonction des besoins communément identifiés par la Wilaya, la Région en concertation avec le Ministère de l’habitat
3- Instaurer la mixité sociale comme règle dans le montage des programmes d’habitat avec la mise en place d’équipements, d’espaces verts et lieux de vie en adéquation avec les attentes des acquéreurs de ces programmes
4- Exiger la durabilité et la qualité dans la construction avec un label qualité pour le logement social à instituer au-delà du certificat e conformité délivré par le ministère de l’habitat
5- Inciter les banques à s’investir davantage dans le financement du logement social aux acquéreurs (repenser la formule de la garantie CCG, implication des autorités publiques dans les campagnes de recouvrement des impayés, engagement des banques sur des quotas à financer en nombre ou en montant)
6- Exonérer totalement la TVA sur les intérêts bancaires liés aux crédits acquéreurs destinés à l’acquisition de logements sociaux à minima pour les crédits FOGARIM et partiellement (50%) pour les crédits acquéreurs hors FOGARIM
7- Inventer de nouveaux concepts de logements sociaux (ex superficie comprise entre 50 et 100 m² à 5000 DH le m²) avec aide directe donnée aux futurs acquéreurs pour régler l’avance en fonds propres , le reliquat du montant de l’acquisition pris par recours au crédit bancaire.
